Le marché de l’immobilier frétillerait de nouveau, sur un fond de ralentissement de la baisse des prix

Publié le mardi 7 janvier 2025 par Denis Lapalus

"La reprise des ventes de logements anciens qui s’est amorcée au début de 2024 a été particulièrement forte en fin d’année. Et le nombre de compromis signés en 2024 est quasiment identique à celui de 2023. Ainsi la baisse des prix des logements est progressivement devenue moins rapide. Et si en mai dernier les prix baissaient de 4.5 %sur un année, en novembre la baisse n’était plus que de 1.6 %". indique Michel Mouillart, dans le baromètre LPI de janvier 2025.

Après la baisse des prix... La reprise en 2025 ?

C’était la vision des notaires de France fin 2023. La reprise du marché de l’immobilier devait se tenir en 2025. Marché auto-prophétique par excellence, visiblement les porteurs de projet immobilier n’ont pas oublié ce timing. En décembre, les agences immobilières ont constaté un afflux de nouvelles transactions. Les craintes d’une nouvelle hausse de taux d’intérêt aurait pu contribuer à cet effet.

Des conditions de financement acceptables

Certes, les taux bas des années précédentes ne sont plus d’actualité. Et pourtant, emprunter à moins de 4%, assurances incluses, n’a rien d’un mauvais plan. Les acheteurs se précipiteraient même pour emprunter avant que les taux puissent potentiellement grimper de nouveau. En effet, l’inflation envoie des signes de résilience disparates selon les mesures dans les différents pays européens. Par ailleurs, les ergotements politiques tricolores, pourraient faire peser des risques sur les taux d’intérêts de sa dette abyssale. Et ce sont bien ces taux-là, et non pas ceux de la BCE, qui comptent pour les candidats emprunteurs. Encore une idée reçue tenace.

Prix : la marge de négociation au-delà des 8%

8.5%, c’est la réduction moyenne du prix obtenue par les acquéreurs d’un bien immobilier, par rapport au prix de vente demandé par le vendeur. Cela correspond le plus souvent aux "frais de notaire", indument nommés.

Prix de l’immobilier

La hausse des prix se propage et se renforce en Province. Dans les villes de plus de 40.000 habitants, les prix signés des appartements anciens mesurés en niveau annuel glissant augmentent dans 44 % des villes à la fin novembre, contre 38 % en septembre (23 % en juin) : pour une hausse moyenne de 5.8 %, donc à un rythme supérieur (de l’ordre de 1.3 point, en moyenne) à celui du mois précédent. Et elle concerne de plus en plus souvent les grandes villes (plus de 100 000 habitants) telles Amiens, Besançon, Caen, Dijon, Lille, Limoges, Saint-Etienne, Toulon et Tours. D’autres grandes villes basculeront bientôt dans le champ des hausses de prix : comme Aix-en-Provence, Brest ou Montpellier.

Car après plusieurs mois de progression ou de moindre baisse des prix, le paysage se transforme rapidement. Dans 79 % des villes de Province de plus de 40 000 habitants, les prix mesurés en niveau annuel glissant ont augmenté plus vite ou ont reculé moins rapidement que les mois précédents. Lorsque les prix augmentent, la hausse a été de 10 % et plus dans 20 % des villes,

Et si les prix diminuent dans les villes de Province de plus de 40000 habitants, le recul est moins rapide dans 62 % des cas, pour un écart de 1.5 point en moyenne (- 5.1 % en moyenne). Le ralentissement de la baisse des prix est particulièrement marqué à Brest, à Perpignan ou à Troyes, sur des territoires où l’insuffisance de l’offre de biens disponibles à la vente a déséqui- libré le marché. Mais parfois la baisse des prix s’amplifie comme à Mulhouse, à Saint Nazaire, à Valence ou à Villeurbanne, presque toujours en réponse à une moindre attirance de la demande pour les villes concernées.